Usucapião

O que é a usucapião?

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A usucapião permite a aquisição da propriedade de um bem móvel ou imóvel pelo seu uso prolongado e contínuo, desde que cumpra os determinados requisitos legais.

É uma forma de regularização de posse, visando garantir a segurança jurídica e o direito à propriedade daqueles que ocupam um imóvel ou bem móvel sem título formal.

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Requisitos Comuns:

 

• Animus domini - Comportamento como dono ou proprietário do bem.

• Inexistência de oposição à posse - A posse deve ser pacífica, sem contestação.

• Posse ininterrupta por um período de tempo - O período varia para cada espécie de usucapião.

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O procedimento de regularização desse imóvel objeto de usucapião pode ser extrajudicial.

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O que é a usucapião extrajudicial?

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A usucapião extrajudicial está prevista no Artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil, que adicionou à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) o artigo 216-A. 

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Esta diretriz criou a possibilidade do reconhecimento extrajudicial da usucapião, isto é, sem precisar de um processo judicial, que geralmente é demorado. Vale ressaltar que este procedimento é opcional e, se a parte quiser, pode optar pela via judicial.

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O procedimento será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por um advogado. 

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Dois fundamentos jurídicos sustentam a usucapião:

 

• Função Social da Posse: Se uma pessoa possui uma propriedade por um período prolongado e a utiliza de forma socialmente relevante (moradia, trabalho etc.), ela pode regularizar sua posse por meio da usucapião;

• Regularização de Situações Consolidadas: A usucapião permite a legalização de situações fáticas já consolidadas ao longo do tempo;

 

Em resumo, a usucapião extrajudicial é uma maneira de adquirir um imóvel por meio da posse prolongada, por meio de procedimentos realizados diretamente em cartórios, de forma mais célere.

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Quem pode requer a Usucapião Extrajudicial?

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A usucapião extrajudicial pode ser requerida tanto por pessoas naturais quanto por pessoas jurídicas. No entanto, é importante observar uma ressalva relevante: o espólio não pode solicitar o reconhecimento extrajudicial da usucapião.

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Em relação ao falecido (ou seja, o possuidor), seus herdeiros sucedem sua posse. Eles podem alegar a chamada “sucessio possessionis”, que se refere à aquisição da posse por direito hereditário.

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A lei estabelece que o pedido de reconhecimento da usucapião pode ser feito pelo “interessado”. No entanto, nem sempre o interessado será o possuidor atual, pois a aquisição pode ter ocorrido anteriormente, quando os requisitos legais foram preenchidos. Assim, mesmo que o interessado não tenha a posse atual do imóvel no momento do requerimento, ele ainda pode buscar o reconhecimento da usucapião.

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Quais são as modalidades de usucapião?

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1. Usucapião Ordinária

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A usucapião ordinária é regulamentada pelo artigo 1.242 do Código Civil brasileiro, sendo uma ferramenta importante para regularizar a propriedade de imóveis e garantir segurança jurídica aos possuidores.

Ela se refere à aquisição da propriedade de um imóvel por alguém que o possuiu de forma contínua e incontestada por dez anos. 

Requisitos para a Usucapião Ordinária de Bens Imóveis:

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• Comportamento como proprietário: O possuidor deve agir como dono do bem.

• Inexistência de oposição à posse: A posse deve ser pacífica, sem contestação.

• Justo título: Deve existir um documento que se acredite ser suficiente para a transmissão do bem (exemplos: cessão de posse, recibo de compra e venda, contratos de gaveta).

• Boa-fé: O possuidor deve acreditar que sua posse é legítima.

• Posse ininterrupta por 10 anos: O período de posse deve ser de pelo menos dez anos.

Em uma situação específica, o prazo pode ser reduzido para cinco anos:

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• Se o imóvel foi adquirido onerosamente com base em registro no cartório competente, posteriormente cancelado.

• Os possuidores devem ter estabelecido moradia ou realizado investimentos de caráter social e econômico no imóvel.

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    2. Usucapião Extraordinária

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A usucapião extraordinária é regulamentada pelo Art. 1.238 do Código Civil Brasileiro.

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É uma forma originária de aquisição de propriedade, ele se refere à aquisição da propriedade de um imóvel daquele que por quinze anos, sem interrupção nem oposição, possuir como seu um imóvel, independentemente de título e boa-fé.

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Requisitos da Usucapião Extraordinária de bens imóveis:

 

• Posse do imóvel por 15 anos ininterruptos: A interrupção na posse zera o prazo, mesmo que seja por um curto período.

• Inexistência de oposição à posse: O prazo só começa a contar quando não há contestação à posse.

• Possuir o imóvel como dono: O possuidor deve se identificar como dono, cuidando do imóvel como tal (animus domini).

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Além disso, o prazo pode ser reduzido para dez anos se o possuidor estabelecer sua moradia habitual no imóvel ou realizar obras ou serviços produtivos nele.

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    3. Usucapião Especial Urbana

 

A usucapião especial urbana está prevista no Art. 183 da Constituição Federal de 1988 e no Art. 1.240 do Código Civil brasileiro.

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Trata-se de uma forma originária de aquisição de imóvel que tem como objetivo atingir a função social da propriedade. Essa ação possibilita o reconhecimento do direito ao domínio em favor da pessoa que, de forma pacífica e ininterrupta, tenha como sua área de até 250 metros quadrados, por cinco anos, sem oposição, utilizando-a para moradia própria ou de sua família.

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Requisitos da Usucapião Especial Urbana de bens imóveis:

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• Posse do imóvel por 5 anos ininterruptos: A interrupção na posse zera o prazo;

• Inexistência de oposição à posse: O prazo começa quando não há contestação à posse;

• Utilização do imóvel para moradia própria ou de família;

• Imóvel de até 250 metros quadrados;

• Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;

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O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) esclarece quem pode se valer do instituto:

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• Possuidor individualmente ou em litisconsórcio.

• Possuidores em composse.

• Associação de moradores regularmente constituída, na qualidade de substituta processual.

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    4. Usucapião Rural

A Usucapião Rural é uma forma originária de aquisição de propriedade. Está regulamentada nos artigos 190 e 191 da Constituição Federal de 1988, que prevê o usucapião rural como um direito, é uma modalidade de aquisição da propriedade de um bem rural por meio da posse prolongada e incontestada. 

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Requisitos da Usucapião Rural:

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• Posse do imóvel por 5 anos ininterruptos: Sem contestação à posse;

• Área rural de até 50 hectares: O imóvel não pode ser maior que isso;

• Utilização para moradia e produção: Deve cumprir sua função social;

• Não ser proprietário de outro imóvel: Nem rural, nem urbano;

 

    5. Usucapião Familiar

A usucapião familiar está prevista no Art. 1.240-A do Código Civil. É uma maneira pela qual um cônjuge ou companheiro(a) pode obter a propriedade de um imóvel de até 250m², caso tenha sido abandonado(a) financeiramente e emocionalmente pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro(a), desde que ambos tenham comprado o imóvel juntos. 

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Esse artigo estabelece que aquele que exercer, por 2 anos ininterruptos e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m², cuja propriedade era dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirirá o domínio integral. Importante ressaltar que o requerente não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

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Objetivos da Usucapião Familiar:

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• ​Salvaguardar o direito à moradia daquele cônjuge ou companheiro que permaneceu no imóvel;

• Proteger a família que foi abandonada;

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Requisitos da Usucapião Familiar:

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• Posse direta e exclusiva do imóvel por 2 anos ininterruptos;

• Utilização do imóvel para moradia;

• Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;

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